Мошенники по телефону убеждают пожилого человека продать квартиру. Он продаёт, отдаёт деньги мошенникам, а потом идёт в полицию, и сделку признают недействительной. Квартира возвращается ему, а денег у покупателя уже нет.
Предложите отложить сделку на несколько дней. Человеку, который продаёт по своей воле, это безразлично. Тот, кем управляют по телефону, занервничает, потому что у него срок.
Пожилой человек под давлением мошенников выходит на сделку добровольно: он подписывает договор, получает деньги и передаёт их мошенникам. Через несколько дней он обращается в полицию, а затем в суд и заявляет, что не понимал природы сделки.
Дальше решают суды, и решают по-разном. В одном деле сделку признали недействительной, потому что продавец действовала под влиянием заблуждения. В другом покупатель сначала выиграл, а апелляция и кассация встали на сторону пенсионерки.
Показательное дело: квартиру купили за 2 300 000 ₽, сделку оформили у нотариуса, продавца перед этим осмотрел психиатр и дал заключение, что расстройств, мешающих сделке, нет. Через неделю пенсионерка пошла в полицию.
Первая инстанция встала на сторону покупателя: на сделке были риелтор, нотариус и врач, продавец ясно выразила волю.
Но апелляция и кассация решили иначе, потому что в суде нотариус признал, что сомневался, понимает ли продавец последствия, а врач-психиатр рассказала, что они вместе с нотариусом пытались пенсионерку переубедить.
То есть присутствие профессионалов на сделке само по себе не защищает: важнее то, что они потом скажут в суде. Но с лета 2026 года у покупателя появился сильный аргумент, см. следующий раздел.
1 июля 2026 года Президиум Верховного суда утвердил тематический обзор № 12/2026, двадцать правовых позиций по делам об оспаривании сделок с жильём. Подход развернулся в сторону добросовестного покупателя.
Риск не исчез. Взыскать деньги с человека, который отдал их мошенникам, на практике почти невозможно, реституция на бумаге и деньги на руках это разные вещи. Но теперь покупателю есть что предъявить в суде, и признаки ниже нужны ровно для этого: чтобы доказать, что распознать чужое заблуждение было нельзя.
Это признаки, которые называет психиатр, разбирая такие случаи. По одному они ничего не доказывают, но вместе складываются в картину.
Схема начинается не со сделки, а со звонка. Мошенники пугают и создают шок, в этом состоянии человек перестаёт мыслить здраво, а затем истощают его длинными разговорами, инструктажем и потоком информации, который перегружает нервную систему.
Поэтому решение продать квартиру, возникшее внезапно, вместе со спешкой и скрытностью, это повод не спорить, а мягко тормозить сроки и обращаться в полицию. Спор в лоб обычно только укрепляет решимость: человек уже месяц слышит от «следователя», что близкие могут быть заодно с преступниками.
Сделку, которую нельзя отложить на три дня, лучше не заключать вовсе, ни как покупателю, ни как продавцу.