И. Субботин, эксперт по безопасности
Мошенники по телефону убеждают пожилого человека продать квартиру. Он продаёт, отдаёт деньги мошенникам, а потом идёт в полицию, и сделку признают недействительной. Квартира возвращается ему, а денег у покупателя уже нет.
Предложите отложить сделку на несколько дней. Человеку, который продаёт по своей воле, это безразлично. Тот, кем управляют по телефону, занервничает, потому что у него срок.
Пожилой человек под давлением мошенников выходит на сделку добровольно: он подписывает договор, получает деньги и передаёт их мошенникам. Через несколько дней он обращается в полицию, а затем в суд и заявляет, что не понимал природы сделки.
Дальше решают суды, и решают по-разном. В одном деле сделку признали недействительной, потому что продавец действовала под влиянием заблуждения. В другом покупатель сначала выиграл, а апелляция и кассация встали на сторону пенсионерки.
Показательное дело: квартиру купили за 2 300 000 ₽, сделку оформили у нотариуса, продавца перед этим осмотрел психиатр и дал заключение, что расстройств, мешающих сделке, нет. Через неделю пенсионерка пошла в полицию.
Первая инстанция встала на сторону покупателя: на сделке были риелтор, нотариус и врач, продавец ясно выразила волю.
Но апелляция и кассация решили иначе, потому что в суде нотариус признал, что сомневался, понимает ли продавец последствия, а врач-психиатр рассказала, что они вместе с нотариусом пытались пенсионерку переубедить.
То есть присутствие профессионалов на сделке само по себе не защищает: важнее то, что они потом скажут в суде. Но с лета 2026 года у покупателя появился сильный аргумент, см. следующий раздел.
1 июля 2026 года Президиум Верховного суда утвердил тематический обзор № 12/2026, двадцать правовых позиций по делам об оспаривании сделок с жильём. Подход развернулся в сторону добросовестного покупателя.
Риск не исчез. Взыскать деньги с человека, который отдал их мошенникам, на практике почти невозможно, реституция на бумаге и деньги на руках это разные вещи. Но теперь покупателю есть что предъявить в суде, и признаки ниже нужны ровно для этого: чтобы доказать, что распознать чужое заблуждение было нельзя.
Это признаки, которые называет психиатр, разбирая такие случаи. По одному они ничего не доказывают, но вместе складываются в картину.
Схема начинается не со сделки, а со звонка. Мошенники пугают и создают шок, в этом состоянии человек перестаёт мыслить здраво, а затем истощают его длинными разговорами, инструктажем и потоком информации, который перегружает нервную систему.
Поэтому решение продать квартиру, возникшее внезапно, вместе со спешкой и скрытностью, это повод не спорить, а мягко тормозить сроки и обращаться в полицию. Спор в лоб обычно только укрепляет решимость: человек уже месяц слышит от «следователя», что близкие могут быть заодно с преступниками.
Сделку, которую нельзя отложить на три дня, лучше не заключать вовсе, ни как покупателю, ни как продавцу.
Сначала позвоните в банк и заблокируйте карту, это быстрее любой бумаги. Заявление пишите сразу после этого: чем раньше полиция запросит данные о получателе денег, тем больше шансов его найти. Факты излагайте по порядку и без оценок, как было.
Начальнику [название отдела полиции, например: ОМВД России по такому-то району] от [фамилия, имя, отчество], [дата рождения], проживающего по адресу: [адрес], телефон: [телефон] ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕСТУПЛЕНИИ [Дата] около [время] мне позвонил [или: написал в мессенджере, на сайте объявлений] человек, который представился [кем представился]. Номер телефона [или: ссылка на аккаунт]: [номер или ссылка]. [По порядку: что он говорил и что вы сделали. Например: под предлогом защиты моих денег убедил меня перевести их на «безопасный счёт».] В результате [дата] я перевёл [сумма] рублей со своей карты [банк, четыре последние цифры] на [номер карты, счёта или телефона получателя, банк получателя]. [Или: с моего счёта без моего согласия списано столько-то рублей.] Ущерб составил [сумма] рублей. Считаю, что в отношении меня совершено мошенничество. Прошу провести проверку, возбудить уголовное дело и привлечь виновных к ответственности. Об уголовной ответственности за заведомо ложный донос по статье 306 Уголовного кодекса предупреждён. Приложения: выписка банка с операцией; снимки экрана переписки; детализация звонков. [Дата] [Подпись] [Фамилия, инициалы]
Скачать .docx для печати Скопировано. Вставьте и замените поля в квадратных скобках