И. Субботин, эксперт по безопасности
Сначала разберитесь, что именно не делают. Убирать подъезд, осматривать его и держать в исправности трубы, батареи, окна и двери на лестнице управляющая компания обязана всегда, без всяких собраний. А покраску стен и другой текущий ремонт по правилам утверждает общее собрание собственников. Поэтому на «нет решения собрания» отвечают по-разному: в первом случае это отговорка, во втором повод попросить план ремонта и вынести его на собрание. В обоих случаях работает одно и то же: письменное заявление, акт и жалоба в жилищную инспекцию.
Сфотографируйте, что не так: облупленные стены, разбитое окно, течь, тёмный пролёт. Потом подайте в управляющую компанию заявление с просьбой осмотреть подъезд и составить акт. Отдайте два экземпляра и попросите поставить на вашем отметку о приёме с датой и номером. С этого заявления начинаются и ремонт, и снижение платы, и жалоба в инспекцию.
Управляющая компания отвечает перед собственниками за все услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества дома (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса). Подъезд, лестницы, окна и трубы на лестничных клетках — это общее имущество. Содержать его нужно так, чтобы дом был надёжным и безопасным, а помещениями можно было пользоваться (пункт 10 Правил № 491).
Это содержание дома, оно оплачивается из ежемесячной строки «содержание жилого помещения» в квитанции:
Если ничего из этого не делают, ссылка на отсутствие решения собрания не работает. Это нарушение, за которое снижают плату и наказывает инспекция.
По нормам подъезд ремонтируют раз в пять или раз в три года, в зависимости от класса здания и износа (пункт 3.2.9 тех же правил). Но текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников (пункт 18 Правил № 491). Минстрой в письме от 12.05.2026 № 28283-ДН/04 пояснил: состав работ по текущему ремонту закон не устанавливает, его утверждает общее собрание по согласованию с управляющей компанией, и чаще всего перечень утверждают сразу на год (обзор письма на КонсультантПлюс).
Отсюда план действий:
Отчёт управляющей компании о выполнении договора управления ищите в ГИС ЖКХ по адресу дома, а перечень работ по текущему ремонту на год запросите у неё письменно. Если ремонт подъезда в перечне есть, а его не сделали, дальше акт и жалоба.
Напишите в управляющую компанию: «Прошу подготовить смету ремонта подъезда № 2 и вынести вопрос о включении его в перечень работ по текущему ремонту на общее собрание собственников. Последний ремонт подъезда был в [год]».
Решение принимает общее собрание, и голос одной квартиры его не перевесит. Чем больше соседей подпишут обращение, тем проще потом провести собрание.
Висит отслоившаяся штукатурка, шатаются перила, обрушились ступени. Если инспекция зафиксировала, что износ угрожает жизни и здоровью людей, и выдала предписание, меры нужно принимать немедленно (пункт 20 Правил № 491). Минстрой в том же письме уточнил, что это не зависит от того, на какой срок утверждена плата за содержание. Поэтому при опасности не ждите собрания: сразу заявление в управляющую компанию и жалоба в жилищную инспекцию.
Если услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества оказаны плохо или с перерывами дольше допустимых, управляющая компания обязана снизить плату (пункт 6 Правил изменения размера платы). Порядок такой:
Плату не снижают, если работы задержались из-за устранения угрозы жизни и здоровью, предотвращения ущерба имуществу или непреодолимой силы (пункт 14).
«Прошу провести осмотр подъезда № 2 дома по адресу [адрес] и составить акт нарушения качества содержания общего имущества. Выявлено: разбито стекло окна между 3 и 4 этажами с 01.10.2026, не работает освещение на 5 этаже. Прошу устранить нарушения и снизить плату за содержание жилого помещения по Правилам, утверждённым постановлением Правительства № 491. Фото прилагаю». Два экземпляра, на вашем отметка о приёме с датой и номером.
Звонок диспетчеру со словами «у нас в подъезде всё разваливается, сделайте что-нибудь». Нет даты, нет списка, нет номера обращения. Через месяц не докажете ни когда обращались, ни о чём просили, и перерасчёт посчитать не от чего.
Содержание дома — да: уборку, осмотры, исправность труб, батарей, окон и дверей на лестнице она обеспечивает всегда. Текущий ремонт, например покраску стен, по правилам утверждает общее собрание собственников, чаще всего перечнем работ на год. Если в подъезде опасно и инспекция выдала предписание, меры принимают немедленно.
По Правилам технической эксплуатации жилищного фонда — раз в пять или раз в три года, в зависимости от классификации здания и физического износа (пункт 3.2.9).
Не платить нельзя, иначе появится долг. Правильно требовать снижения платы: заявление в течение 6 месяцев после нарушения, акт нарушения качества, и плату уменьшают пропорционально дням нарушения.
Сначала письменное заявление в саму управляющую компанию с отметкой о приёме. Если не помогло — в государственную жилищную инспекцию региона, через Госуслуги или сайт инспекции. Дальше прокуратура и суд.