И. Субботин, эксперт по безопасности
Если в новостройке, купленной по договору долевого участия, обнаружились недостатки, застройщик обязан их устранить, если они выявлены в гарантийный срок. Гарантия на саму квартиру не меньше трёх лет, на инженерное оборудование тоже не меньше трёх, на отделку не меньше года. Если застройщик тянет, вы вправе потребовать уменьшить цену или возместить ваши расходы на ремонт, а за каждый день просрочки получить неустойку. Условие договора, освобождающее застройщика от ответственности за недостатки, ничтожно.
Сфотографируйте недостатки с датой, составьте их список. Найдите в договоре гарантийные сроки и адрес для претензий. Направьте застройщику письменное требование об устранении с перечнем дефектов и сроком, который вы считаете разумным. Сохраните доказательство отправки.
По статье 7 закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), если квартира построена с отступлениями от договора или обязательных требований, которые ухудшили её качество, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение. Гарантийный срок на квартиру не может быть меньше трёх лет, на технологическое и инженерное оборудование не меньше трёх лет, на отделку не меньше одного года. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожны.
Если нарушение требований к качеству существенное или застройщик не устранил недостатки в установленный вами разумный срок, можно отказаться от договора и потребовать вернуть деньги с процентами (часть 3 статьи 7).
Перечень недостатков, фото, требование и срок. Образец ниже. Отправьте заказным письмом с описью или вручите под отметку о получении.
Застройщик не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли из-за нормального износа, неправильной эксплуатации или ремонта, который сделали вы сами или нанятые вами люди (часть 7 статьи 7). Независимая экспертиза помогает доказать, что дефект строительный.
За просрочку устранения недостатков застройщик платит неустойку: одну трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ за каждый день от стоимости устранения. Для гражданина, купившего жильё для себя, неустойка двойная, но не больше стоимости устранения недостатков. Если дефект делает квартиру непригодной для проживания, неустойку считают от цены договора (часть 8 статьи 7). Если застройщик отказал или не выполнил требование в срок, можно идти в суд (часть 6).
Гарантийный срок на квартиру отсчитывается со дня её передачи вам, а на инженерное оборудование со дня подписания первого передаточного акта в доме. Во многих статьях в интернете до сих пор пишут про пять лет гарантии: сейчас закон требует не меньше трёх, точный срок смотрите в своём договоре.
Отправьте на адрес застройщика из договора долевого участия заказным письмом с описью вложения или вручите под отметку о получении. Приложите фото и, если есть, заключение эксперта.
Кому: [название застройщика, ИНН], [адрес из договора] От: [фамилия, имя, отчество], [адрес], [телефон] ПРЕТЕНЗИЯ об устранении недостатков объекта долевого строительства По договору участия в долевом строительстве № [номер] от [дата] мне передана квартира по адресу [адрес], передаточный акт от [дата]. В течение гарантийного срока выявлены недостатки: 1) [недостаток и где он находится]; 2) [недостаток и где он находится]. На основании части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ требую безвозмездно устранить указанные недостатки в срок до [дата] [или: соразмерно уменьшить цену договора на такую-то сумму; или: возместить мои расходы на устранение недостатков в размере такой-то суммы]. Прошу согласовать со мной дату и время доступа в квартиру для осмотра и работ по телефону [телефон]. Приложения: копия передаточного акта; фотографии недостатков; [заключение эксперта, если есть]. [Дата] [Подпись, фамилия, инициалы]
Скопировано. Вставьте и замените поля в квадратных скобках
Не меньше трёх лет на саму квартиру, не меньше трёх лет на технологическое и инженерное оборудование и не меньше одного года на отделку (ст. 7 закона № 214-ФЗ). Точный срок указан в договоре.
Направить письменную претензию с перечнем дефектов и сроком, а если застройщик отказал или не выполнил требование, потребовать уменьшения цены, возмещения своих расходов или обратиться в суд.
1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день от стоимости устранения недостатков, для гражданина в двойном размере, но не больше стоимости устранения (ч. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ).